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物業(yè)管理是指業(yè)主對區(qū)分所有建筑物共有部分以及建筑區(qū)內(nèi)共有建筑物、場所、設施的共同管理或者委托物業(yè)服務企業(yè)、其他管理人對業(yè)主共有的建筑物、設施、設備、場所、場地進行管理的活動。
1、從物業(yè)管理企業(yè)的組建來看，大致可分為五種類型：
（1）由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資設立的分支機構(gòu)，主要是管理由上級公司開發(fā)建設的房地產(chǎn)項目。這類公司的最大優(yōu)勢在于項目有保障，并對項目運行的全過程有所了解，便于與開發(fā)商協(xié)調(diào)工作。
（2）由房地產(chǎn)部門所屬的房管所轉(zhuǎn)換為物業(yè)管理企業(yè)。
（3）由大中型企事業(yè)單位自行組建的物業(yè)管理企業(yè)，這類企業(yè)福利色彩較濃。
（4）按照公司法要求，由社會上的公司、個人發(fā)起組建的，通過競爭取得房產(chǎn)管理權(quán)的物業(yè)管理企業(yè)。
（5）由街道辦事處組建的物業(yè)管理企業(yè)。
2、從物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部的運作來看，分為三大類：
（1）管理型物業(yè)管理企業(yè)。
（2）顧問型物業(yè)管理企業(yè)。
（3）綜合性物業(yè)管理企業(yè)。
3、從物業(yè)管理企業(yè)與物業(yè)的產(chǎn)權(quán)關(guān)系來看，可分為兩大類：
（1）委托服務型物業(yè)管理企業(yè)。
（2）自主經(jīng)營型物業(yè)管理企業(yè)。
主要職責：
1、物業(yè)維修管理：物業(yè)管理公司應當按照國家對物業(yè)管理的標準，對其經(jīng)營管理的物業(yè)進行維修和技術(shù)管理，包括對房屋安全與質(zhì)量的管理、對房屋維修技術(shù)的管理以及對房屋維修施工的管理；
2、物業(yè)設備的管理。需要管理的物業(yè)設備主要有給排水設備、燃氣設備、供暖設備和通風設備、電氣設備等；
3、物業(yè)環(huán)境管理：物業(yè)管理公司有義務對住宅小區(qū)的環(huán)境進行管理，使其達到國家規(guī)定的標準，具體包括污染防治、環(huán)境保潔、環(huán)境綠化等；
4、物業(yè)管理安全：物業(yè)公司應當采取各種措施，保障業(yè)主和房屋使用者的人身財產(chǎn)安全，對小區(qū)的治安進行管理，對小區(qū)的消防安全進行管理以及對出入小區(qū)的車輛與人員進行管理。
5、就公共市政設施的有關(guān)事務與政府和公共事業(yè)部門聯(lián)系。
注意：如果物業(yè)管理公司不盡責任則可以向有關(guān)部門反映情況。
職責范圍：
物業(yè)管理的范圍比較廣泛，它幾乎囊括了人們衣、食、住、行、文化教育、醫(yī)療衛(wèi)生等各個方面，概括起來，大致有以下幾個方面的內(nèi)容：
1、房屋的維護與修繕管理，這是房屋物業(yè)管理的主要方面。房屋及其設備的維護管理保證房屋及設備在正常狀態(tài)下適用，不因不合理設施、不正確的使用造成損害，保持房屋及設備的完好。通過房屋及設備、設施的修繕延長房屋及設備、設施的使用年限，減少自然淘汰。充分發(fā)揮房屋及設備的效用，做到維護產(chǎn)權(quán)人、使用人的合法權(quán)益。
2、綠化管理。制定和實施管區(qū)內(nèi)的綠化管理條例，為產(chǎn)權(quán)人、使用人提供一個溫馨、優(yōu)雅的生活環(huán)境。
3、衛(wèi)生管理。為產(chǎn)權(quán)人、使用人提供一個高品質(zhì)的衛(wèi)生環(huán)境區(qū)域，滿足產(chǎn)權(quán)人、使用人的居住需求。
4、治安管理。包括對房屋建筑及其設備設施的安全管理、產(chǎn)權(quán)人和使用人的人身安全、財產(chǎn)安全管理，制定并落實防火防盜等安全措施。
5、車輛交通管理。對小區(qū)的主要通道，停放車場地及設施的管理。
6、公用市政設施管理。進行供水、供電、供氣、供熱、郵電、通訊等市政設施的委托管理，包括代收代繳有關(guān)費用。
7、違章建筑的管理。配合違章建筑主管部門，對違章建筑進行舉報監(jiān)督管理。
8、多種生活服務。進行公共樓道、樓外道路及公廁的保潔清掃，垃圾清運等常規(guī)性服務；開辟夜間收費停車場、收費農(nóng)貿(mào)市場、旅游服務、養(yǎng)花種苗出售等經(jīng)營性服務。為產(chǎn)權(quán)人、使用人提供方便，增加收入，彌補管理經(jīng)費的不足。
保安顧名思義保家安國，是社會安全工作的統(tǒng)稱，那么物業(yè)是分出來的專門為社區(qū)服務的小區(qū)保安，這類保安的要求比較松，沒有那么嚴格，再者有工廠保安、銀行保安、學校保安、活動臨時保安等等之分。
通常，物業(yè)服務成本或者物業(yè)服務支出構(gòu)成一般包括以下幾個部分：
1、管理費
管理費是指物業(yè)工作人員將其公共區(qū)域進行巡視、檢查、物業(yè)維修以及更新費用的賬務管理、物業(yè)檔案資料等一些管理服務費用。
2、清潔費用及綠化養(yǎng)護費管理費
所謂清潔費用是指公共區(qū)域的環(huán)境打掃費用，包括：工具、工作人員用品、垃圾外運以及請化糞清掏等等費用；綠化養(yǎng)護費用有綠化工具費、用水費、農(nóng)藥化肥費、雜草清運費以及景觀維護費。
3、工作費用與人員工資
這里所說的工作費用是指交通費、通訊費能及工作用品等等。小編了解到，物業(yè)服務人員工資則包括：人員費用、基本工資、社會保險以及規(guī)定提取福利、加班與服裝費用等等。
物業(yè)費的計算公式為：物業(yè)費單價×房屋建筑面積×月數(shù)；例如：姚某房屋面積116平米，該小區(qū)物業(yè)費單價為1.3元，則姚某一年應交納的物業(yè)服務費為1.3元×116平米×12個月=1809.6元。
根據(jù)《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，業(yè)主應當根據(jù)物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務費。若違反物業(yè)服務合同約定，無正當理由逾期不交納或拒絕交納物業(yè)服務費的，則業(yè)主委員會有權(quán)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴。業(yè)主無正當理由拒交物業(yè)費的，將因此向物業(yè)管理企業(yè)承擔違約責任，并承擔敗訴所帶來的一切不利后果。
《物業(yè)管理條例》第四十一條：業(yè)主應當根據(jù)物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。
《物業(yè)管理條例》第六十四條：違反物業(yè)服務合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務費用的，業(yè)主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務企業(yè)可以向人民法院起訴
尚未繳納物業(yè)管理費的業(yè)主可能會被記錄個人征信系統(tǒng)，列入失信人被執(zhí)行名單。一旦上了失信人被執(zhí)行名單的辦理銀行貸款、公共出行、甚至子女就讀某些高等學校的時候，都會受到個人信譽的影響。
1、未交房、延遲交房
通常情況下，物業(yè)管理費的繳納日期是從業(yè)主實際收到房子之日開始計算。如果開發(fā)商由于自己原因造成延期交房，或因質(zhì)量問題重新維修，導致延期交房的，那么該時間段物業(yè)費就由開發(fā)商承擔。如果是業(yè)主自己的原因?qū)е陆环咳掌谖吹綀鲵炇辗孔拥模趯嶋H收房之日前，這段時間拖延的物業(yè)費由業(yè)主自行承擔。
2、物業(yè)和業(yè)主尚未簽訂相應合同
物業(yè)公司沒有和業(yè)主簽訂過任何關(guān)于物業(yè)管理的合同，業(yè)主是可以不支付物業(yè)管理費。
3、物業(yè)管理公司擅自更改或擴大收費范圍
業(yè)主和物業(yè)之間需要簽訂物業(yè)服務協(xié)議的，而且雙方對于服務范圍和收費標準在協(xié)議中都有明確規(guī)定。因此在費用和服務范圍方面有變更的情況下，物業(yè)應當提前進行公示，征得業(yè)主的同意或者重新簽訂協(xié)議，方可實施新的收費標準和物業(yè)服務。如果物業(yè)未公示或未取得業(yè)主同意擅自更改物業(yè)服務和物業(yè)費用的，那么超出原本合同約定的費用，業(yè)主是可以拒絕支付超出部分。
4、物業(yè)公司資質(zhì)不全
物業(yè)費是有一個標準的區(qū)間范圍，這個也是當?shù)赜嘘P(guān)部門進行審核的，只有審核完成之后，物業(yè)公司才能按照正常標準進行收取物業(yè)管理費，而且物業(yè)公司也要有一定的資質(zhì)，不然業(yè)主也能維護自身的權(quán)益。
1、購房前多了解小區(qū)信息
買房前要對小區(qū)的情況有簡單的了解，注意小區(qū)與物業(yè)的簽約情況，看房選房時最好實地考察。比如可以從門衛(wèi)這種基層人員的服務判斷員工的素質(zhì)、從對待訪客的方式判斷小區(qū)的安保措施是否到位、也可以根據(jù)小區(qū)的衛(wèi)生環(huán)境方面判斷物業(yè)服務的細致程度等。
2、看小區(qū)的公共區(qū)域和建筑外墻面
看小區(qū)的公共區(qū)域是否清潔，路面是否有垃圾，綠化修剪是否整齊，這是判斷小區(qū)物業(yè)的一個細節(jié)。同時通過小區(qū)的外立面也能反映出小區(qū)的物業(yè)情況，物業(yè)公司一般都會一年清潔一次外立面，即使外立面不是很干凈，也會比較整潔，不會出現(xiàn)明顯的銹斑、污漬。
3、物業(yè)的反應速度
物業(yè)保修電話應該24小時有人接聽，對于急修問題物業(yè)應該以最快的速度解決，如果是一般的保修應該在一天內(nèi)做出反饋，這也是考量物業(yè)好壞的標準之一。有的小區(qū)對于業(yè)主的報修置之不理，這樣的物業(yè)千萬不要選，以免入住后的生活受影響。
4、注意小區(qū)的安全防衛(wèi)設施
小區(qū)圍墻是不是都安裝上防盜網(wǎng)、防爬刺等防盜設備，住在低樓層的業(yè)主是不是特別加強了安全保衛(wèi)措施，是加裝防盜系統(tǒng)，還是在特定時間段增加巡邏和監(jiān)視次數(shù)。閉路監(jiān)控鏡頭是否24小時監(jiān)視，小區(qū)保安是否巡邏等。
5、注意小區(qū)內(nèi)的基礎設施
對于小區(qū)的基礎設施也要格外留意。尤其是電梯和樓道的情況，如觀察電梯里是否清潔、是否有急救電話等一些小細節(jié)。注意樓道的樓梯口是否有垃圾堆積，樓道里的燈是否能正常使用，這也關(guān)系到以后生活環(huán)境的品質(zhì)，要格外注意。
6、選擇口碑好的物業(yè)
很多物業(yè)公司因為優(yōu)秀的服務積攢了良好的口碑，這種來自使用者的評價往往更能反映出物業(yè)的真實情況。購房者在挑選住宅的時候，可以多與周圍的業(yè)主進行溝通交流，根據(jù)他們對于社區(qū)物業(yè)服務的滿意程度，就可以對物業(yè)水平有個基本的判斷。
管理行業(yè)中不同職位層級薪酬差異顯著，經(jīng)理級年度薪酬水平為41996元；高管層年度薪酬水平為116928元。在該行業(yè)，通常是職位層級越高，薪酬上升幅度越大。另外，不同檔次物業(yè)項目的項目經(jīng)理薪酬差距明顯，高檔寫字樓、涉外公寓等物業(yè)的項目經(jīng)理的薪酬水平是普通住宅等物業(yè)的項目經(jīng)理薪酬的2倍以上，擁有高品質(zhì)規(guī)范化物業(yè)管理經(jīng)驗的項目經(jīng)理成為搶手的香餑餑。
如果是物業(yè)經(jīng)理需要上崗證、管理員證書、助理物業(yè)管理師，還要有物業(yè)管理師證書；也還要有其他培訓機構(gòu)的培訓證書；可以說含金量高一些就是物業(yè)管理師證書，接下來也就是物業(yè)經(jīng)理上崗證。
1、物業(yè)管理員-中級（具備以下條件之一者）
（1）在本職業(yè)連續(xù)工作1年以上，經(jīng)物業(yè)管理員正規(guī)培訓達規(guī)定標準學時數(shù)，并取得畢（結(jié)）業(yè)證書。
（2）在本職業(yè)連續(xù)工作2年以上。
（3）取得本專業(yè)或相關(guān)專業(yè)大專以上畢業(yè)證書者。
2、助理物業(yè)管理師-高級（具備以下條件之一者）
（1）取得物業(yè)管理員職業(yè)資格證書后，連續(xù)從事本職業(yè)工作2年以上，經(jīng)助理物業(yè)管理師正規(guī)培訓達規(guī)定標準學時數(shù)，并取得畢（結(jié)）業(yè)證書。
（2）取得本專業(yè)或相關(guān)專業(yè)本科以上畢業(yè)證書者。
3、物業(yè)管理師-技師（具備以下條件之一者）
（1）取得本職業(yè)助理物業(yè)管理師職業(yè)資格證書后，連續(xù)從事本職業(yè)工作4年以上，經(jīng)本職業(yè)物業(yè)管理師正規(guī)培訓達規(guī)定標準學時數(shù)，并取得結(jié)業(yè)證書。
（2）具有大專學歷，連續(xù)從事本職業(yè)工作8年以上，經(jīng)本職業(yè)物業(yè)管理師正規(guī)培訓達規(guī)定標準學時數(shù)，并取得結(jié)業(yè)證書。
（3）具有本科學歷，連續(xù)從事本職業(yè)工作6年以上，經(jīng)本職業(yè)物業(yè)管理師正規(guī)培訓達規(guī)定標準學時數(shù)，并取得結(jié)業(yè)證書。
4、物業(yè)管理師制度暫行規(guī)定(國人部發(fā)[2005]95號)第九條：凡中華人民共和國公民，遵守國家法律、法規(guī)，恪守職業(yè)道德，并具備下列條件之一的，可以申請參加物業(yè)管理師資格考試：
（1）取得經(jīng)濟學、管理科學與工程或土建類中專學歷，工作滿10年，其中從事物業(yè)管理工作滿8年。
（2）取得經(jīng)濟學、管理科學與工程或土建類大專學歷，工作滿6年，其中從事物業(yè)管理工作滿4年。
（3）取得經(jīng)濟學、管理科學與工程或土建類大學本科學歷，工作滿4年，其中從事物業(yè)管理工作滿3年。
（4）取得經(jīng)濟學、管理科學與工程或土建類雙學士學位或研究生班畢業(yè)，工作滿3年，其中從事物業(yè)管理工作滿2年。
（5）取得經(jīng)濟學、管理科學與工程或土建類碩士學位，從事物業(yè)管理工作滿2年。
（6）取得經(jīng)濟學、管理科學與工程或土建類博士學位，從事物業(yè)管理工作滿1年。
（7）取得其他專業(yè)相應學歷、學位的，工作年限及從事物業(yè)管理工作年限均增加2年。
創(chuàng)立于1992年，物業(yè)管理行業(yè)極具實力的綜合型企業(yè)，家園模式物業(yè)管理服務先行者，依托強大的線下服務體系，整合社區(qū)商業(yè)資源，圍繞業(yè)主不動產(chǎn)保值增值提供全生命周期服務。截至2022年6月底，已布局31個省、直轄市、自治區(qū)，超400個城市及海外，擁有6000多個服務項目。
成立于1990年，萬科企業(yè)股份有限公司下屬控股子公司，國內(nèi)物業(yè)服務行業(yè)領(lǐng)跑者，于行業(yè)率先提出管家式全生命周期的住宅物業(yè)服務模式，集住宅、商寫物業(yè)、開發(fā)商前介服務、社區(qū)資產(chǎn)服務、智能科技服務和社區(qū)生活服務于一體的物業(yè)集團，住宅物業(yè)業(yè)務覆蓋120+具發(fā)展?jié)摿Φ拇笾谐鞘小?/p>
成立于1996年，保利發(fā)展控股旗下，國家物業(yè)管理一級資質(zhì)企業(yè)，致力于發(fā)展全業(yè)態(tài)管理，管理的業(yè)態(tài)除了社區(qū)居住物業(yè)之外，還包括城市地標性寫字樓、政府公建、城鎮(zhèn)景區(qū)、特色產(chǎn)業(yè)、院校、醫(yī)院等業(yè)態(tài)，服務內(nèi)容包括物業(yè)服務、物業(yè)項目前期咨詢服務、物業(yè)項目交付后評估分析服務，以及會所經(jīng)營、資產(chǎn)管理、專業(yè)設備設施維護保養(yǎng)服務、家政服務、社區(qū)健康管理、社區(qū)教育、社區(qū)智慧平臺建設與運維等。
國內(nèi)物業(yè)行業(yè)物業(yè)類型多/服務區(qū)域廣/服務面積大的物業(yè)服務企業(yè),極具綜合實力的物業(yè)服務企業(yè),綠城物業(yè)服務集團有限公司。
招商積余創(chuàng)立于1985年，招商局集團旗下從事物業(yè)資產(chǎn)管理與服務的主平臺企業(yè)，于1994年在深交所上市（股票代碼：001914），發(fā)展物業(yè)管理及資產(chǎn)管理兩項核心業(yè)務，致力于成為招商局集團資產(chǎn)保值增值平臺和招商蛇口持有資產(chǎn)運營的承載平臺，物業(yè)管理業(yè)務覆蓋全國逾100個城市。
成立于1992年，雅生活集團的主營業(yè)務，香港主板上市企業(yè)，1992年引入港式物業(yè)管理模式，致力于提供全面的居家生活解決方案，業(yè)務涉及物業(yè)服務、資產(chǎn)管理、公共服務、城市服務和社區(qū)商業(yè)，合約面積已突破6億平方米，在管面積突破5億平方米，服務項目超過3100個。
始于1986年中國香港，隸屬于中國海外集團，是中國首批一級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)，以物業(yè)管理服務、增值服務為主要業(yè)務的大型物業(yè)企業(yè)，管理范圍覆蓋120多個主要城市，在管項目1000余個，業(yè)務涵蓋精品住宅、商業(yè)綜合體、超甲級寫字樓、政府物業(yè)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等多元化業(yè)態(tài)。
華潤萬象生活為華潤集團旗下，于2020年香港證券交易所上市（股票代碼：01209HK），國內(nèi)領(lǐng)先的物業(yè)管理及商業(yè)運營服務提供商，提供聚焦高端與品質(zhì)購物中心賽道的商管業(yè)務，以及重點布局住宅、城市公共空間、寫字樓及產(chǎn)業(yè)園三大核心賽道的物管業(yè)務，打造全業(yè)態(tài)、全客戶、全產(chǎn)品與全服務的城市品質(zhì)生活服務平臺。
龍湖集團旗下專業(yè)物業(yè)服務公司,國內(nèi)率先公開發(fā)布管理和服務標準的物業(yè)企業(yè),以細節(jié)和服務著稱,龍湖物業(yè)服務集團有限公司。
世茂服務成立于2005年，世茂集團旗下，于2020年在香港聯(lián)合交易所上市（股票代碼：00873HK），以“美好生活智造者”為品牌理念，為近320萬業(yè)主和用戶提供綜合物業(yè)管理、多元增值服務及智慧城市服務，涵蓋住宅、學校、政府及公共設施、康養(yǎng)中心和醫(yī)院、候機室貴賓廳等業(yè)態(tài)。
